中介,还在乱
2019-07-20 10:16

中介,还在乱

本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:卢俊,题图源自视觉中国。


今天和大家聊一个有趣的话题,关于房地产中介。我们的手机都有骚扰拦截这么一栏,里面有推销的、有诈骗的,然后其中专门一栏写着是房产中介的。可以看出日常我们被中介的信息骚扰有多么严重。


但是当我们真的要去买二手房的时候,其实你又会发现你根本脱离不开中介,没有中介参与的二手房买卖往往最后爆发的问题会更大。


那既然如此,什么样的中介相对比较靠谱,以及不论我们是房东还是买房人,选择什么样的中介靠谱的概率可能会大一点。


我问兔博士App要了一点大数据,关于如今上海二手房成交的中介。


01


首先,选中介先要看下哪一些算是大中介,当然也不是说小中介不好,但是几乎每个中介门头都会告诉你自己是连锁店,有多少多少家分店,但是在成交市场到底如何呢。


我们来看下今年6月上海二手房的成交结构。



我们可以看到最大的还是链家,然后老二到老六的整体的份额相差不大,且和链家的差距还是很大的。所以单论上海楼市真正有品牌的中介,其实也就是链家这么大。


另外我们看到一个闯入者,就是志远,志远其实就是很多年轻人知道的悟空找房,当然悟空找房就是志远转型做的,很显然这种和链家相似线上线下联动的企业,如今在二手房市场里比较能够得到用户的共鸣。


但是我们看到一个很有趣的现象,虽然志远的套数占比是第二,但是志远的成交套均总价是最低的,只有250万,和前六平均350万的套均总价相比相差一百万,这说明虽然志远成交量不错,但是走的是农村包围城市的策略,在房地产的中低端市场抢占份额。


当然,最让我感慨的还是中原了,当年上海的老大,没有抗住链家的冲击,也没有抗住淡市的萎靡,几次转型也不顺利,如今的比例真的下滑的明显。


02


然后,不同的中介有没有各自的擅长的总价物业呢。



我们对大数据进行清洗可以看到,首先链家就不用说了,作为行业内相对最大的中介,几乎每个中介段他们的成交比例都能够占到前三,我们需要观测那些异类的。


首先看到志远(悟空找房)确实在低总价市场比较厉害,上海100万以下的房子他们卖的最好,我寻思了以下,这个总价应该还不是老破小,而是郊区的老破小。


另外整个城市的中产范畴,也就是300万到1000万的格局,其实中介实力梯度还是蛮明显的,链家第一,太平洋第二,中原第三。总价段稳定意味着定向用户的稳定。


其实在上海,老二打江山的方式还是蛮明显的,不论打什么客群,起码在一个品类上占据相对稳定,这应该是所有的非链家品牌中介需要认真思考的一个问题。


最后我们看豪宅市场,也就是1000万以上的。在这个品类上,中原和易居份额上来了,中原毕竟在上海时间那么久了,高端客群一定是有积累的。而易居因为自身房地产代理一直是老大,一二手联动也能够积蓄一定程度的高端用户。


这也说明了一个问题,面对高端二手房市场,还是需要时间,还是需要慢,传统的激进式的开拓不一定能够占据这一块市场,这也是为什么我之前听说,佘山那种超级大的独栋,房源都放在某一两个门店里,或许也是不一样的二手房市场模式。


那总价如此,区域上存在着地头蛇的中介么。从大数据上来看,存在的。



我们可以看到,越是封闭的市场,越存在着地头蛇的可能,青浦金山崇明这样的趋势特别明显。


封闭的区域客户就越稳定,那些地头蛇的优势就出来了。


另外,在其他版块里,老三还是有可能被地头蛇占据的,所以这就是中介市场给到大家的生存空间,虽然大份额没有,但是小蛋糕上只要你垂直细分做的扎实,成本控制合理,还是有自己的市场的。


03


最后和大家分析一个房东感兴趣的话题,也是一个中介到底靠谱不靠谱的核心要素。



这个数据挺关键的,关于一个中介平均多少时间内卖出一套房子。


看这个数据,其实我觉得易居房友的表现会好过太平洋,为什么这么说,因为易居房友是极少的的没有极快或者极慢卖掉房子的情况,大家可以看到一个月内的和大于一年的在体系内不存在,这说明整体的中介能力比较平均。


因为对于我们来说,虽然认准一个品牌,但是具体销售是一个门店或者是某一个具体的销售员,能力相对平均,意味着遇到坑的概率就会小很多。


除了太平洋以及易居房友之外,基本上一套二手房如今的成交周期是120天左右,也就是四个月,这个是大家不论是买房还是卖房必须要有的心理周期。


再来看另外一个数据,除了时间,对于一家中介到底会折损挂牌价多少把你的房子卖掉,我想这应该是所有房东很关心的数据。


这个也很判断一个中介在前期和房东的沟通上,因为很多挂牌价都是互相沟通之后确定的价格。



我们看到两个非常有趣的现象,就是我爱我家和中原有蛮高的比例是把房子卖贵了。


就是挂牌价多少之后,成交价是比挂牌价要更贵。


我想问问大家这是不是好的现象。


好不好要看具体的阶段,我认为在如今整体市场相对比较平淡的当下,如果出现房子卖的更贵了,只能说明当初的挂牌价格出现严重的失误,挂牌价制定的不合理过于低,最后出现购买者较多的情况。


当然这不是最离谱的,相对比较离谱的是太平洋出现了比较大比例要折让20%的比例才能成交的现象,也就是八折出售。


这样的情况很明显就是出现了中间沟通的问题。不论什么原因,房东最后打了八折卖了房子这一定是不正常的。这是房东选择中介挂牌时候必须要考量的。


04


二手房厉害地方就是,中介明明是广义的中间参与商,辐射任何一个行业,甚至单单房地产里还有囊括代理商,但是这么多年来大家都潜移默化的把中介认同为二手房交易的中介,这说明这个赛道里的人到底多么的庞大和复杂。


标题说的中介混乱,指的是对于格局排名,依然混乱,同样指的是如今买房,在中介上受的伤依然存在,到底选择什么中介品牌也同样不明朗。


对于中介朋友来说,或许很多时候也有委屈或者不服,因为二手房交易不仅考验的中介自己,更有房东和购房者的整体素质和品性。


但是对于这个行业来说,从业者一定是最重要的一部分,行业能不能更好,企业能不能拥有品牌,都是一点点践行出来了。


写这篇文章没有任何意思,我对任何中介品牌没有特别的态度和想法,但是大数据的折射或许可以说明一些问题。这个大市场需要更好的中间机构的参与。


文章第一部分写了不同中介的成交占比,然后虽然整个排行是这样,但是还有一个数据想和全行业的人分享下。



我把行业前六的中介,市场成交的套数比加了一下,并且拉了一个一年的时间轴,我们发现在楼市最差的淡季,用户并没有对品牌中介产生额外的信任感,反而主流中介的成交比重下滑。


在2019年的最近几个月已经停滞在40%左右了,这是一个挺恐怖的现象。


我依稀记得链家在上海比例最高峰可以冲到25%,行业的老二日常也有10%~15%的比例。


这说明了什么,这说明房企的品牌在这个赛道里本质上是退步的,大家花了这么多钱做品牌做市场,但是整体是在退步的。用户在稀释,用户不知道选择什么更好。


市场越差,大家没有信任大中介品牌,不论是手拉手自己进行了还是去到小中介那里,反正客户是流失了。


换句话来说,所谓的大中介,依然在靠天吃饭,自身的能力并没有得到加强。真正中介的品牌不在于广告的投放,而是一个个中介人员的面对面接触之中。


这么多中介在C端市场做品牌,但是这个品牌意识真的有了么,甚至是不是倒退了,这个问题是值得所有的中介同行们思考的。


是所有的从业者。

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